Revue de presse : la copropriété en Russie…

La gestion de la copropriété en Russie !

 

La gestion de la copropriété en Russie : revue de presse

 

Cet article est paru dans la revue trimestrielle Copropriété, conçue, réalisée et éditée par l’ANCC ( Association Nationale de la Copropriété et des Copropriétaires – France). Numéro 82, 4ème trimestre 2010, rubrique : DOSSIER CENTRAL.

 

Nadezda Vasilyeva & Daniel Baulon, président de l’ANCC.

 

« La gestion de la copropriété en Russie

 

Les immeubles collectifs privés existent aujourd’hui dans toutes les villes du monde. La propriété privée du logement et la gestion des parties communes, sous diverses formes, posent des problèmes de vie courante, d’entretien des bâtiments et d’administration des services collectifs. Quel que soit le pays, il est important qu’une toiture soit maintenue étanche et que les escaliers soient régulièrement entretenus. Pour cela, les propriétaires ont dû s’organiser et les solutions adoptées par les législateurs dépendent de l’histoire et des traditions de chaque pays ainsi que de leur régime économique et social.

Dans le cadre de l’année franco-russe, il nous a paru intéressant d’étudier comment fonctionnaient les copropriétés en Russie par rapport au système français, pour essayer de comprendre l’origine des différences et la signification des tendances communes pour l’avenir.es immeubles collectifs privés existent aujourd’hui dans toutes les villes du monde. La propriété privée du logement et la gestion des parties communes, sous diverses formes, posent des problèmes de vie courante, d’entretien des bâtiments et d’administration des services collectifs. Quel que soit le pays, il est important qu’une toiture soit maintenue étanche et que les escaliers soient régulièrement entretenus. Pour cela, les propriétaires ont dû s’organiser et les solutions adoptées par les législateurs dépendent de l’histoire et des traditions de chaque pays ainsi que de leur régime économique et social.

 

Il est impossible de comprendre la situation actuelle dans le domaine de la règlementation de la copropriété en Russie, sans avoir une connaissance minimale de son évolution historique. Le système actuel de gestion des logements est, en effet, fortement influencé par le modèle soviétique.

 

                              

 

LA COPROPRIETE DANS L’HISTOIRE RECENTE

 

Nationalisation des immeubles d’habitation

 

Le point de départ a été la révolution de 1917. Elle a eu pour conséquence de supprimer  la propriété privée, y compris pour les logements. Les immeubles d’habitation furent nationalisés. Beaucoup de grands appartements de luxe qui appartenaient avant la révolution à des aristocrates ou à des commerçants, ont été divisés en petites chambres. Celles-ci furent attribuées aux ouvriers dans le cadre de « logements communautaires ».  Des personnes sans aucun lien de parenté habitaient ainsi dans le même appartement et partageaient la cuisine et la salle d’eau qui étaient communes (ce type d’habitation existe toujours en Russie ; toutefois, il est devenu plus rare qu’à l’époque soviétique).

 

Au début, dans les années 1918 à 1921, les logements communautaires étaient gratuits car le gouvernement soviétique avait pour objectif d’abolir le système monétaire. Toutefois, quand il fut devenu évident que toute circulation monétaire ne pourrait pas être supprimée rapidement, un système de loyer fut mis en place.

 

Le retour à une solution de paiements pour le service de logement ne fut pas aisé. Il est toujours difficile de payer pour quelque chose qui vous a été octroyé gratuitement et qui ne correspond pas forcement aux meilleurs critères de qualité de vie. Pour cette raison, le gouvernement soviétique prit la décision de demander aux occupants un loyer symbolique qui devait ensuite être augmenté progressivement. L’Etat, était par ailleurs obligé de subventionner les charges que le loyer ne pouvait pas couvrir. Cet épisode dans l’histoire de la gestion du logement en Russie est très important, car à partir de ce moment les frais de maintenance des parties communes d’un immeuble ont été partiellement subventionnés. De plus, dans la mentalité des occupants cette situation était normale, puisque les parties communes de l’immeuble ne leur appartenaient pas.

 

Coopératives d’occupants

 

Dans les années 1920-1930, la gestion de 25% des immeubles d’habitation a été prise en charge directement par les autorités locales. La gestion des 75% restants a été confiée à des « coopératives d’occupants » sous le contrôle des autorités locales. La coopérative d’occupants est une société de personnes dans laquelle l’Etat était représenté par des « soviets locaux ». Ces coopératives obtenaient de l’Etat un droit de location de longue durée pour un immeuble. L’Etat leur transférait ainsi une partie de ses fonctions de gestion. Les membres de la coopérative étaient les occupants de l’immeuble. La structure interne de la coopérative était définie dans ses statuts. Elle pouvait être assez souple. La coopérative avait le droit de gérer et d’attribuer les logements de l’immeuble à de nouveaux occupants. Elle avait également l’obligation d’assurer l’entretien de l’immeuble. La coopérative percevait les charges communes auprès des occupants. Toutes les décisions importantes étaient prises lors d’une assemblée générale. La gestion et l’entretien quotidiens de l’immeuble étaient réalisés par un administrateur employé par la coopérative. L’infrastructure d’un immeuble à l’époque était particulièrement simple (peu d’équipements collectifs, peu de personnel). Une personne pouvait assumer à la fois les fonctions administratives, économiques et techniques (par exemple, les petites réparations). Dans les cas où l’intervention de spécialistes était nécessaire, la coopérative avait le droit de passer un contrat avec eux. Si l’Etat n’était pas satisfait du fonctionnement de la coopérative, il pouvait dénoncer le contrat de location.

 

                

 

Départements locaux d’administration d’immeubles

 

En 1928, à la faveur des reformes dont l’objectif était la centralisation de l’administration et la mise en place d’une économie planifiée, les coopératives de locataires furent supprimées et les immeubles d’habitation se trouvèrent placés sous le contrôle direct des autorités locales. Pour en assurer la gestion, des départements spécialisés furent créés sous l’appellation d’ »administrations d’immeubles ». Chaque administration gérait un immeuble ou un groupe d’immeubles dont la surface habitable ne pouvait excéder 3000 m2. L’administration prenait toutes les décisions concernant l’entretien de l’immeuble : des horaires du nettoyage des parties communes jusqu’aux détails des travaux de ravalement. Les administrations d’immeubles recevaient de l’Etat tous les moyens techniques et financiers nécessaires. L’administration d’immeuble cumulait les taches administratives d’un syndic et les fonctions techniques d’une entreprise spécialisée de travaux d’entretien. Le financement de l’entretien des immeubles devait être couvert par les loyers payés par les occupants. Les loyers étaient calculés, dans un souci d’égalité, sur la base de tarifs uniques, fixés par l’Etat pour l’ensemble du pays.

 

Spécialisation des gestionnaires

 

Dans les années soixante, une nouvelle réforme de l’organisation de la gestion des immeubles d’habitation est intervenue pour professionnaliser partiellement la gestion des logements.  Le secteur a été placé sous le double contrôle des autorités locales et du gouvernement central. Une part de spécialisation fut introduite parmi les organes de gestion. Certains d’entre eux devinrent responsables de la gestion technique des bâtiments ; d’autres se spécialisèrent dans la fourniture de l’électricité, du gaz et de l’eau ; certains furent chargés des gros travaux. Il faut noter, qu’il n’y avait pas d’organisme spécialement chargé des fonctions d’administration d’un immeuble, comme peuvent l’être les syndics en France. Ainsi, un organisme responsable du chauffage de l’immeuble pouvait prendre la décision d’effectuer les travaux d’entretien qu’il jugeait nécessaires et les exécuter lui-même. Il était à la fois maître d’œuvre et maître d’ouvrage, les deux fonctions étant rassemblées sur la tête de l’Etat. Chaque immeuble se voyait assigner par les autorités locales ou centrales ses fournisseurs et ses administrateurs, les occupants n’ayant aucune prise sur les décisions centralisées.

 

Prix des services

 

Le prix des services fournis aux immeubles étaient déterminés par l’Etat. En outre, ils n’étaient que partiellement couverts par le paiement des loyers. Le montant d’un loyer (qui était censé comprendre les charges d’électricité, d’eau froide et d’eau chaude, de gaz et de téléphone) ne dépassait pas 10% d’un salaire moyen, soit environ 200 roubles (5 € au cours de change d’aujourd’hui). Pour les catégories sociales fragiles, comme les familles nombreuses (avec trois enfants et plus), les invalides et les retraités, un système d’aide de l’Etat, fondé sur des réductions de tarifs, avait été mis en place.

 

Le taux de change à l’époque était de 66 kopecks pour 1 dollar américain (1 rouble = 100 kopecks). Il faut prendre en compte que les prix des denrées alimentaires, des médicaments et des autres biens de première nécessité étaient fixés par l’Etat au niveau nécessaire pour que chaque citoyen puisse les acheter  (par exemple, une baguette coûtait 10 kopecks. Toutefois, certains biens (voiture, résidence secondaire) ne pouvaient pas être achetés librement, même si le consommateur était riche. Pour obtenir ces biens, il fallait justifier d’un certain statut dans la société (médaillé du travail, vétéran de la guerre, membre important d’un corps de l’Etat, etc.).

 

Le loyer était, bien sûr, insuffisant pour couvrir les coûts supportés par les fournisseurs. Bien que la nécessité d’augmenter les loyers était régulièrement un sujet de débats, une telle augmentation ne fut jamais réalisée car le loyer bas pour le logement était considéré comme un des acquis importants du socialisme. En conséquence, les fournisseurs furent constamment subventionnés par l’Etat.

 

Qualité des services

 

Le contrôle de la qualité des services des fournisseurs était assuré par les organes supérieurs de l’Etat, qui recevaient les plaintes des occupants. Ces plaintes étaient toujours examinées par les autorités centrales parce qu’elles étaient un indicateur jugé parmi les plus fiables du fonctionnement des services d’utilité publique. Le seul inconvénient de ce système était le délai constaté entre le dépôt d’une plainte et la réaction de l’administration. Par exemple, en cas d’une fuite dans son appartement un occupant devait contacter l’administration de l’immeuble pour lui envoyerun plombier (préposé de l’Etat) pour effectuer la réparation. Toutes les interventions de ce type étaient gratuites, car leur coût était compris dans le loyer. Si le plombier ne réagissait pas assez vite, ou s’il y avait beaucoup de commandes, l’occupant avait trois solutions : 

 

1) faire la réparation lui-même (beaucoup de gens optaient pour cette issue, puisque dans ce cas la qualité et la rapidité dépendaient de l’occupant)

 

2) donner un pot de vin au plombier pour qu’il ignore l’ordre des commandes et répare la fuite en priorité (un pot de vin était considéré comme un délit s’il était révélé par les deux parties et dans ce cas aurait été puni)

 

3) introduire un recours hiérarchique (ou déposer une plainte). En général, la qualité des services d’administration d’immeuble était, néanmoins, satisfaisante.

 

Toutefois, les fournisseurs ne s’intéressaient guère au coût des services, car les tarifs et leur « clientèle » étaient fixés de manière administrative, en dehors de tout contexte économique. Les fournisseursn’avaient aucun stimulant pour réduire les charges et améliorer leur efficacité.

 

Coopératives de construction

 

Au cours de la même période (années soixante), les coopératives de construction sont apparues comme une alternative au logement d’Etat. Le gouvernement soviétique a lancé un grand programme de construction d’habitations auquel des personnes physiques privées ont eu la possibilité de participer en investissant leur épargne. En contrepartie, ces investisseurs privés reçurent le droit d’occuper un appartement dans une coopérative de construction, qui correspondait à une participation équivalente en valeur à leur apport. Cependant, le propriétaire d’une part n’était pas propriétaire du logement. Tous les logements appartenaient à la coopérative. Ainsi, après la mort d’un membre de la coopérative, cette dernière pouvait, soit accepter des héritiers du défunt en tant que membres et leur accorder son appartement, soit leur rembourser la valeur de leur part dans les fonds propres de la coopérative. Dans ce dernier cas, l’appartement était remis à la disposition de la coopérative.

 

Dès que la privatisation du logement social a été admise en 1991, les membres des coopératives d’habitants obtinrent un droit de propriété sur les logements qui correspondaient à leur part dans la coopérative. Aujourd’hui, ils peuvent disposer librement des logements (les vendre, les léguer ou les donner). La coopérative n’a pas de droit de préemption.

 

Un immeuble coopératif est géré par les membres de la coopérative et les décisions les plus importantes sont prises lors d’une assemblée générale. La gestion courante est effectuée par un conseil d’administration. Tous les contrats avec les fournisseurs sont passés au nom de la coopérative. Les charges d’entretien de l’immeuble sont supportées par les membres de la coopérative.

 

Privatisation des immeubles

 

Le système des coopératives de construction a fonctionné jusqu’en 1990, date à laquelle la loi a introduit la propriété privée des biens immobiliers. En 1991[1], a commencé la privatisation « gratuite », c’est-à-dire sans aucune contrepartie financière, des appartements au profit de leurs occupants. C’est le moment où la notion de copropriété a été introduite. Toutefois, la législation sur la gestion des parties communes n’a pas été clarifiée tout de suite. Les autorités locales sont donc restées en charge de l’entretien des immeubles.

 

La privatisation d’un logement peut encore intervenir jusqu’au 1er mars 2013. Il n’est pas admis de privatiser un logement de l’Etat, un logement municipal qui a été donné en location sociale avant le 1er mars 2005, un logement situé dans une maison à démolir, dans une cité militaire « interdite » ou dans un foyer de travailleurs ou d’étudiants. Pour privatiser un logement, le locataire principal doit obtenir l’accord des tous les autres occupants du logement. Il doit ensuite déposer la demande de privatisation auprès de la municipalité. Son dossier est instruit dans un délai de 2,5 mois maximum. Si toutes les conditions mentionnées ci-dessus sont respectées, les occupants du logement deviennent ses propriétaires à parts égales.

 

Au début de la campagne de privatisation, des occupants refusaient de donner leur accord à la privatisation pour nuire aux autres cooccupants du logement. Cela était fréquent dans des « logements communautaires » où les cooccupants n’avaient pas de liens familiaux. Pour résoudre ce problème la Cour constitutionnelle de Russie a annulé l’obligation de privatiser un logement communautaire en entier. Aujourd’hui, un occupant de ce type de logement peut librement privatiser sa part, c’est-à-dire une ou plusieurs pièces de l’appartement, sans l’accord des autres cooccupants. Si une situation identique est constatée dans un logement « non communautaire », la jurisprudence admet la possibilité de privatiser sans l’accord d’un autre occupant de l’immeuble et seulement lorsque la mauvaise foi de ce dernier est prouvée.

 

Apres quelques tentatives législatives manquées pour introduire l’idée que les occupants d’un immeuble puissent s’organiser en syndicat pour gérer leur copropriété, ce n’est qu’au 1er janvier 2006 qu’un nouveau Code du logement est entré en vigueur par lequel le régime de la copropriété a été officiellement établi.

 

 

LE REGIME DE LA COPROPRIETE

 

 

Parties communes

 

Selon le nouveau Code du logement les parties communes d’un immeuble en copropriété appartiennent aux copropriétaires qui sont obligés de les entretenir. La répartition des charges pour l’entretien des parties communes est prévue uniquement par tantièmes de propriété.  Il s’agit d’une différence importante par rapport au système français qui prévoit la faculté de répartir les charges en fonction de l’utilité potentielle que chaque copropriétaire peut retirer des services collectifs et des éléments d’équipement commun (art.10 de la loi du 10 juillet 1965). Il faut noter que la règle des millièmes de propriété est impérative en Russie. Les copropriétaires ne peuvent pas y déroger même par une décision prise à l’unanimité. La notion de charges spéciales à une partie de la copropriété (bâtiment ou escalier) n’existe donc pas dans le droit de la copropriété en Russie.

 

Assemblée générale

 

Chaque année, les copropriétaires sont obligés de réunir une assemblée générale pour prendre les décisions de gestion. Aux termes du nouveau Code du logement n’importe quel propriétaire peut prendre l’initiative de réunir la première assemblée générale. C’est lui qui fixe la date et le lieu de la réunion et en fait la notification aux autres copropriétaires. C’est cette première assemblée qui détermine la procédure de convocation, les règles de  déroulement de l’assemblée, ainsi que la forme de la notification aux copropriétaires des décisions prises lors de l’assemblée. Toutefois, le nouveau Code du logement russe impose que les copropriétaires soient informés de la tenue de l’assemblée générale au moins 10 jours avant la date de la réunion (en France le délai est de 21 jours). La notification de la  convocation doit être faite, dès la première assemblée, selon les moyens traditionnels : lettre recommandée, remise contre émargement, ou affichage d’une annonce dans une partie commune de l’immeuble accessible à tout copropriétaire (en France l’affichage, en tant que forme de notification concernant la convocation à une assemblée générale, n’est pas admis selon les termes de l’art. 64 du décret du 17 mars 1967). Toutefois, l’assemblée générale peut prendre la décision d’accepter d’autres voies de notification, par exemple, la notification par courriel internet. Dans ce cas, cette forme de notification sera admise pour les réunions suivantes.

 

Les réponses des copropriétaires pour confirmer leur présence à la première assemblée doivent être transmises à l’initiateur de la convocation à son adresse.

 

Le Code du logement ne précise pas qui anime la première assemblée, mais, logiquement, c’est le copropriétaire qui prend l’initiative de la convoquer. L’assemblée décide elle-même des modalités de gestion de la séance.

 

Les décisions prises lors de l’assemblée générale sont notifiées par voie d’affichage dans les 10 jours à compter de la date de l’assemblée qui les a adoptées. Une décision de l’assemblée générale peut être contestée pendant 6 mois par un copropriétaire défaillant ou votant contre la résolution. Le délai commence à courir à partir du moment où ce copropriétaire a pris connaissance de la décision, ou qu’il aurait dû en prendre connaissance (en France on peut le faire dans les 2 mois après l’envoi en recommandé AR d’un procès-verbal de l’assemblée). Toutefois, si le juge considère que le vote individuel du copropriétaire n’aurait pas pu changer les résultats du vote concernant la question contestée, et que les violations commises ne sont pas suffisamment graves, il peut refuser d’annuler la décision de l’assemblée générale.

 

La législation russe fixe un quorum pour que l’assemblée puisse valablement se réunir. Il faut que plus de 50% des tantièmes de l’immeuble soient présents ou représentés. Il s’agit d’une différence notable avec la législation française qui ne fixe pas de quorum pour la tenue de l’assemblée, mais prévoit des règles de majorité différentes selon l’importance des points à traiter (art. 24, 25 et 26 de la loi de 1965).

 

Le vote lors de l’assemblée est effectué par tantièmes de propriété. On peut voter à mains levées ou à bulletin secret, contrairement à la France où seul le vote à mains levées est autorisé. Il est même possible de tenir une assemblée générale sans réunir physiquement les copropriétaires. Dans ce cas, un copropriétaire, initiateur de l’assemblée, adresse un ordre du jour à tous les autres copropriétaires. Ces derniers doivent répondre par écrit à chaque question de l’ordre du jour en indiquant le sens de leur vote : « pour », « contre » ou « abstention ». Les réponses sont transmises avant la date butoir à une adresse indiquée par l’organisateur de l’assemblée. Cette forme de réunion vise à simplifier au maximum l’organisation technique des assemblées générales et à stimuler les copropriétaires à l’auto-organisation et à l’autogestion des immeubles.

 

Le nouveau Code du logement russe ne fixe que deux types de majorité : la majorité simple et la majorité des deux tiers des voix des copropriétaires.

 

Cette dernière est obligatoire uniquement pour trois types de résolutions :

 

1) la reconstruction et le ravalement d’un immeuble ;

 

2) la définition des limites de jouissance du terrain sur lequel se trouve l’immeuble;

 

3) la cession d’un droit de jouissance des parties communes.

 

Le choix du mode de gestion ne rentre pas dans le champ d’application de la majorité des deux tiers. Cette option peut paraître surprenante car il s’agit d’une question importante pour la copropriété. Toutefois, l’explication est simple : le législateur russe a craint qu’en raison de la passivité des copropriétaires, le seuil des deux tiers ne soit que rarement atteint. Aussi, pour cette question vitale, la majorité simple a été jugée suffisante.

 

LA FEDERATION DE RUSSIE

 

Depuis la disparition de l’Union Soviétique, la nouvelle organisation politique et industrielle de la Russie est définie par la Constitution de la Fédération de Russie adoptée le 12 décembre 1993 par voie de référendum. Le 31 mars 1992, un traité fédéral à institué 21 républiques, une région autonome juive, le Birobidjan, 10 arrondissements nationaux, 6 territoires (ou Kraï) et 51 régions dont 49 oblast et 2 régions urbaines, Saint-Pétersbourg et Moscou villes qualifiées « d’importance fédérale », soit au total 89 inscriptions territoriales, elles-mêmes divisées en 1867 petites régions intégrant 1066 villes, 343 régions urbaines et 207 villages de type urbain.

 

Cette fédération comprend diverses unités territoriales (89 « sujets ») dont une partie (les 21 républiques des principaux peuples non russes, la république autonome du Birobidjan juif et les 10 districts autonomes ou arrondissements nationaux des minorités ethniques) est censée représenter la diversité ethnique du territoire. Ce maillage administratif complexe, hérité du modèle de la fédération soviétique, reflète les minorités ethniques, plus d’une centaine, qui vivent sur le territoire de l’Etat russe. La communauté russe représente environ 79,8% en 2002 de la population du territoire. (Source : Economie et statistiques).

 

LES MODES DE GESTION DE LA COPROPRIETE

 

Le Code prévoit trois modes de gestion de la copropriété parmi lesquels l’assemblée générale doit choisir celui qui lui convient le mieux : directe par les copropriétaires, par un syndicat de copropriétaires ou par une société de gestion.

 

1 – Gestion directe par les copropriétaires

 

La gestion directe est destinée aux petites copropriétés. Ce régime pourrait être comparé dans son principe à la démocratie directe en Suisse. Si les copropriétaires choisissent de gérer eux-mêmes leur immeuble, l’organe de gestion unique de la copropriété est l’assemblée générale. A la différence de la France, la copropriété en Russie ne constitue pas une personne morale.  Même si la décision de gestion est prise collectivement lors de l’assemblée générale (par exemple, réaliser des travaux dans les parties communes), chaque copropriétaire devra signer individuellement un contrat avec le maître d’œuvre (l’entreprise). La gestion directe est la seule forme de gestion qui permette à chaque propriétaire de conclure directement avec tous les fournisseurs, y compris pour les contrats de fourniture d’eau froide et d’eau chaude, de gaz et d’électricité. Ce système est donc particulièrement lourd à mettre en œuvre, mais en contrepartie il préserve la liberté des copropriétaires.

 

Les compteurs sont majoritairement collectifs : Il faut préciser que dans la plupart des logements en Russie, seuls les compteurs d’électricité sont individuels. Il n’y a pas de compteurs pour l’eau froide, l’eau chaude et le gaz. Dans les villes russes, 90% des immeubles sont reliés à un système de chauffage urbain centralisé. La chaleur et l’eau chaude sont produites par des centrales électrothermiques extérieures desservant un nombre important d’immeubles. Les consommations sont calculées selon des normes établies par les fournisseurs et approuvées par l’Etat. Ces normes sont souvent surestimées, ce qui conduit fréquemment les utilisateurs à payer plus que leur consommation réelle. L’avantage des contrats individuels est de permettre aux propriétaires de négocier avec les fournisseurs. Certains obtiennent ainsi l’installation de compteurs individuels pour ne payer que pour leur consommation.

 

Toutefois, les copropriétaires peuvent déléguer leurs pouvoirs de conclure des contrats à un mandataire commun. La législation russe ne prévoit pas, dans ce type d’organisation, l’existence d’un conseil syndical de type coopératif, comme en droit français, pour jouer le rôle de mandataire, mais elle ne l’interdit pas non plus. Les copropriétaires sont donc libres de choisir l’organisation interne des organes de gestion de leur copropriété. Ils peuvent nommer, soit un seul mandataire (une personne physique ou morale), soit plusieurs représentants qui vont fonctionner comme le conseil syndical d’un syndicat coopératif en France, soit aucun représentant. Dans ce dernier cas, chaque copropriétaire intervient en direct sur un pied d’égalité avec les autres.

 

Ce système de gestion directe est cependant peu répandu. La plupart des immeubles collectifs privés utilisent un mandataire pour conclure leurs contrats avec les fournisseurs (souvent un des copropriétaires). Cette solution satisfait, d’une part, les copropriétaires en raison de la simplification des démarches administratives, et, d’autre part, les fournisseurs qui n’ont affaire qu’à un seul interlocuteur et voient leur comptabilité allégée.

 

2 – Gestion par le syndicat des copropriétaires

 

La gestion par un syndicat de copropriétaires nécessite la création d’une société de personnes. La décision doit être prise par l’assemblée générale, mais les copropriétaires ne sont pas obligés d’en devenir membres. Le syndicat a le droit de procéder à des actes de gestion dès que ses membres représentent plus de 50% des tantièmes de propriété de l’immeuble. Les copropriétaires non-membres doivent passer un contrat de mandat avec le syndicat. Une telle délégation est nécessaire, car, selon la loi, lorsqu’un un immeuble est géré par un syndicat de copropriétaires, chaque propriétaire ne peut pas passer directement des contrats avec les fournisseurs. Seul le syndicat des copropriétaires les représente vis-à-vis des fournisseurs.

 

Les copropriétaires non-membres sont obligés de se soumettre aux décisions du syndicat dès que ces dernières concernent la gestion de la copropriété. Ils doivent, en outre, payer leur part des charges. Toutefois, ils ne peuvent pas prendre part aux votes de l’assemblée générale du syndicat et donc, influencer les décisions de gestion de la copropriété. En contrepartie, ils sont dispensés de la cotisation syndicale fixée par la copropriété.

 

Le montant de la cotisation syndicale est déterminé par l’assemblée générale. Il n’y a pas de plafond fixé par la législation. Cette question est laissée à la discrétion des copropriétaires. Il est très difficile de dire quel est actuellement le montant moyen des cotisations en Russie. Si on prend l’exemple d’une copropriété de 700 appartements à Moscou, la cotisation est de 40 roubles par mois (un peu moins d’un euro). Les charges mensuelles sont d’environ 3 000 roubles (73 euros). Par comparaison les salaires mensuels moyens varient en Russie de 3 200 Roubles (RUB), soit 80 € pour un retraité à 17 000 RUB (330€) pour un juriste. Il y a de grandes disparités entre la province et les grandes villes. [1 Rouble (RUB) = 0,025 € = 0,033 $]

 

3 – Sociétés de gestion

 

Le syndicat des copropriétaires peut choisir de déléguer la gestion à une société de gestion. A la fin de 2009, il existait approximativement 10 000 sociétés de gestion en Russie.

 

Ces sociétés sont assez semblables aux cabinets de syndics professionnels français. Le nouveau Code russe ne prévoyant pas de conseil syndical, on constate des difficultés de fonctionnement en l’absence d’interlocuteur officiel représentant les copropriétaires face à la société de gestion. En pratique, l’assemblée générale des copropriétaires choisit souvent l’option du syndicat de copropriétaires et, dans un second temps, le syndicat conclut un contrat de mandat avec une société de gestion. Malheureusement, le marché des sociétés de gestion est encore insuffisamment développé en Russie. Actuellement, la plupart de ces sociétés sont d’anciennes entreprises municipales qui ont été en charge de la gestion technique et administrative d’immeubles à l’époque soviétique. Leurs défauts historiques perdurent. Ils sont souvent inefficaces et leur coût est élevé. Il existe, par ailleurs, d’autres difficultés, comme dans la plupart des pays : manque de transparence et de contrôle, ce qui induit un risque de détournement de fonds, une mauvaise exécution de travail, etc.

 

Les anciens départements des municipalités qui assumaient les fonctions administratives de suivi et l’entretien des immeubles ont été transformés en sociétés de capitaux. L’attribution des parts sociales de ces sociétés est définie librement par chaque municipalité. À Moscou, cette transformation a eu lieu en février 2010. Le maire de Moscou a annoncé que la ville garderait 100% des parts sociales des nouvelles sociétés de gestion pendant au minimum trois ans.

 

Il est intéressant de noter que l’influence administrative des municipalités existe toujours sur les sociétés de gestion et sur les sociétés de services comme le montre l’exemple anecdotique suivant : une société de gestion moscovite, qui s’est trouvée en difficulté financière à la suite d’erreurs de gestion, a envisagé de mettre à contribution les copropriétés qu’elle gérait en leur facturant des charges non justifiées. Les copropriétaires ont contacté la municipalité qui est intervenue auprès de la société pour qu’elle restitue les sommes indûment perçues aux copropriétaires, ce qui fut fait illico. Ainsi, l’ancien système des plaintes auprès de l’administration fonctionne toujours pour assurer une régulation pratique

 

Désintérêt des copropriétaires

 

Le choix par les copropriétaires d’un mode de gestion devait être effectué avant le 1er janvier 2008. Malgré la campagne publicitaire soutenue par l’Etat, plus que 75% des immeubles n’ont fait aucun choix. Cela dénote une grande passivité de la population russe envers la copropriété et d’une manière plus générale, la gestion de leur immeuble. Il est ainsi très difficile d’obtenir le quorum lors des réunions de copropriétaires, car l’assemblée générale ne peut valablement se réunir que si des copropriétaires représentant plus de 50% des tantièmes de propriété de l’immeuble sont présents. Cette tendance à l’abstentionnisme peut être expliquée par le fait que les russes se sont habitués à ne pas s’impliquer dans la gestion des parties communes de leurs immeubles. Aujourd’hui, beaucoup d’entre eux ne comprennent pas pourquoi il leur faut investir leur temps et leur argent pour entretenir et améliorer le confort des parties communes, toutes choses jusqu’ici prises en charge par la communauté publique. La gestion directe n’a  pas connu, de ce fait, un grand succès.

 

Par ailleurs, les russes n’accordent pas une grande confiance aux entreprises privées qui proposent leurs services d’administration. Même s’ils ne sont pas satisfaits de la qualité des services rendus par les sociétés étatiques, ils préfèrent les « insuffisances » auxquelles ils sont habitués plutôt que l’inconnu des sociétés privées dont l’image a pâti des excès de la libéralisation. Dans les immeubles anciens, l’administration a voulu créer une mixité sociale au cours des décennies précédentes. Les habitants y présentent des origines sociales très diverses ainsi que des niveaux d’éducation et des situations professionnelles hétérogènes. Cette diversité économique et culturelle a pu être à l’origine de blocages. Il est souvent difficile de concilier les points de vue concernant les travaux d’amélioration à entreprendre, notamment lorsqu’ils impliquent des dépenses significatives.

 

La diversité sociale dans le logement : A l’époque soviétique la politique du gouvernement avait pour but d’intégrer dans un même immeuble des personnes appartenant à des groupes sociaux différents, afin d’éviter une stratification de la société. Un scientifique, considéré comme appartenant à une élite de la société soviétique, pouvait avoir comme voisin un ouvrier, un fonctionnaire ou un vendeur, ce dernier faisant partie d’une profession parmi les moins respectées.

 

Certaines charges étant liées à l’existence du syndicat des copropriétaires, par exemple les honoraires des gérants, de nombreux propriétaires considèrent que dans ces conditions, un syndicat n’est pas nécessaire. En conséquence, dans la majorité des cas, les propriétaires préfèrent ignorer le problème et laissent aux municipalités le soin d’organiser un concours public pour choisir une société de gestion pour l’immeuble.

 

Lorsqu’il existe un syndicat de copropriétaires (approximativement 20% des copropriétés) on constate qu’il s’agit d’immeubles neufs ou de propriétaires disposant de moyens financiers suffisants.

 

La gestion directe est une forme de gestion encore moins répandue (à peine 1% des copropriétés). Dans l’esprit de la loi, elle est réservée aux petites copropriétés alors que la majorité des copropriétés russes sont assez grandes (plus de 100 appartements).

 

Dans les grandes copropriétés, la plupart des occupants ne s’intéressent guère à la gestion de leur immeuble. Certains copropriétaires actifs, encore rares, souhaiteraient néanmoins améliorer le confort et l’esthétique des parties communes de l’immeuble. La plupart du temps, ils n’arrivent pas à surmonter le désintérêt et l’abstentionnisme des autres copropriétaires et échouent dans leur objectif de réunir une assemblée générale. Ces copropriétaires actifs en sont réduits à intervenir au niveau d’un escalier ou d’un palier pour y exercer bénévolement des tâches de gestion en tant que mandataires des propriétaires concernés. Le nombre plus réduit de propriétaires à convaincre leur permet de s’organiser pour agir ensemble sur des actions limitées : par exemple, embaucher un concierge pour leur partie commune ou procéder à des travaux sur leur palier. Ces bénévoles, souvent dénommés « responsable de l’escalier », agissent, presque toujours, en dehors de tout cadre juridique. Ils ne sont pas liés aux autres copropriétaires par un contrat. Les relations sont fondées sur une confiance mutuelle. Cette forme de gestion bénévole est apparue, de manière pragmatique, pour combler une lacune de la législation russe qui ne prévoit, ni syndicats secondaires d’immeuble ou d’escalier, ni charges spéciales correspondantes.

 

L’harmonie esthétique externe et interne des immeubles : en Russie, il n’y a pas de règle pour assurer un minimum d’harmonie en matière d’esthétique des parties communes. De ce fait, il n’est pas étonnant que les portes palières des appartements soient différentes. Cependant, il arrive assez souvent que des paliers aient un aspect extérieur identique qui corresponde aux goûts et aux moyens financiers des propriétaires voisins.

 

D’une façon générale, la législation russe est très souple dans le domaine de la gestion de la copropriété. Cette option a été choisie dans le but de faire évoluer la mentalité des occupants des immeubles collectifs privés. Ceux-ci, pendant les 70 ans de l’époque soviétique, ont été exclus de la gestion des parties communes de leur immeuble qui était à la charge des administrations locales. Cette déresponsabilisation personnelle et financière explique en partie la mauvaise qualité d’une majorité de logements. La seconde conséquence de la souplesse du régime de la copropriété est que les droits des copropriétaires sont insuffisamment protégés.

 

Par ailleurs, pour des raisons économiques, l’Etat souhaite transférer la gestion des immeubles en copropriété à leurs propriétaires, qui devront dans l’avenir supporter les charges d’entretien courant et les dépenses d’amélioration de la qualité des bâtiments et des services offerts. Beaucoup de copropriétaires appréhendent cette évolution avec inquiétude. Mais l’amélioration des conditions du logement en Russie dépend d’une mobilisation des fonds publics pour les immeubles les plus déshérités et d’une participation responsable de tous les copropriétaires. La réforme du droit de la copropriété doit donc être complétée dans les plus brefs délais pour atteindre ces objectifs.

 

LES IMPAYES

 

Le problème des impayés en Russie est assez important et entraîne un contentieux abondant. Le nouveau Code du logement ne prévoit pas de procédure spéciale pour le recouvrement des créances dans le domaine de la copropriété. Comme pour toute autre créance, il est possible d’aller devant le juge dès le premier jour de retard. A la différence de la France, ni une lettre de rappel, ni une mise en demeure, ne sont obligatoires avant l’assignation. En réalité, la mise en demeure du débiteur est souvent pratiquée. Il y a deux raisons pour cela. En premier lieu, il est toujours possible

 

que le copropriétaire défaillant soit de bonne foi. Dans ce cas, il paiera sans aucun recours en justice. En second lieu, le juge sera plus favorable à un demandeur qui montre qu’il a épuisé tous les recours amiables avant le recours en justice.

 

Pour les créances de moins de 50 000 roubles (environ 1250 euros), il existe une procédure de recouvrement simplifiée qui ressemble beaucoup à celle de l’injonction de payer en France. Elle est écrite et non contradictoire. Dans tous les autres cas, la procédure judicaire ordinaire s’applique.

 

Parmi les mesures prioritaires et indispensables pour mobiliser les principaux intéressés, une formation des copropriétaires à la gestion de leur immeuble devrait être mise en place. Non obligatoire, elle devrait néanmoins revêtir un aspect très incitatif pour avoir une chance de succès. Les consultations gratuites auprès des municipalités, qui sont actuellement ouvertes à tous n’ont pas donné les résultats escomptés pour motiver les copropriétaires. La hausse du niveau de vie, notamment dans la classe moyenne, pourrait rapidement remettre ce problème délicat sur le devant de la scène politique et sociale russe.

 

IMMEUBLES NON ENTRETENUS : IMMEUBLES INSALUBRES

 

En 2005, 3,2% des logements étaient considérés comme insalubres selon les normes en vigueur en Russie et bien qu’il n’y ait pas de notion légale du logement insalubre. Un immeuble est proclamé insalubre par les autorités municipales et régionales qui prennent leur décision en appréciant chaque immeuble au cas par cas. Normalement, le logement est considéré insalubre si la dépréciation de l’immeuble où il se situe est supérieure à 70% et si le bâti est fortement dégradé au point d’être dangereux.

 

Selon la loi, le logement insalubre doit être détruit ou reconstruit aux frais de ses propriétaires dans un délai raisonnable. La plupart du temps, les propriétaires n’ont pas les moyens de le faire. Dans ce cas, les autorités municipales et régionales exproprient le terrain où se trouve l’immeuble insalubre et démolissent le bâtiment à leur frais. En contrepartie, les propriétaires reçoivent, soit une compensation monétaire qui correspond à la valeur du logement démoli et aux autres dépenses liées au déménagement forcé (le loyer pendant le temps de recherche d’un nouvel appartement, les frais d’agence immobilière, etc.), soit un autre logement de même surface dans la même agglomération.

 

Les locataires d’un logement social obtiennent, quant à eux, un autre logement en location. La surface du logement de remplacement peut être différente de celle du logement détruit. Elle est calculée selon des règles fixées par les législations locale et régionale. Par exemple, à Moscou le logement pour une personne ne peut être inférieur à 33 m2. À Samara, ce ne peut pas être moins de 26 m2. On comprend pourquoi les locataires sociaux, attendent avec impatience le décret qui proclamera leur immeuble insalubre, car c’est pour eux un moyen d’améliorer considérablement leurs conditions de logement.

 

Si un immeuble n’est pas considéré insalubre mais qu’il nécessite un simple ravalement, les propriétaires peuvent obtenir une subvention de l’Etat. Elle peut représenter jusqu’à 95% du coût des travaux. Selon les statistiques les plus récentes, 40% des immeubles en Russie auraient besoin d’un ravalement.

 

LA RUSSIE EN CHIFFRES

 

En 2010, la Russie compte 141,9 millions d’habitants sur un territoire de 17 millions de Km2 (31 fois la France). Le produit intérieur brut (PIB) était de 1 230 milliards de dollars américains en 2009 (France : 2 675 milliards d’US $)[2]. Dix villes russes rassemblent plus d’un million d’habitants, dont Moscou 14,8 millions.

 

LES STATISTIQUES DU LOGEMENT EN RUSSIE

 

Les logements en Russie en 2007 représentaient 3,1 milliards de m2. Selon le dernier recensement de 2002, il y avait 49 073 158 logements, parmi desquels 13 203 910 étaient des logements individuels (26,9%). 34 463 400 étaient des appartements dans des immeubles collectifs (73,1%). Il y avait encore 488 520 « logements communautaires ». Le logement social représentait en 2007 : 18,8%  et le logement privé : 81,2%. Les trois-quarts des logements en Russie appartiennent aujourd’hui à des intérêts privés. » 

Revue de presse :

Nous vous renvoyons vers un Article très intéressant paru dans la revue trimestrielle Copropriété, conçue, réalisée et éditée par l’ANCC. Numéro 82, 4ème trimestre 2010, rubrique : DOSSIER CENTRAL.

Nadezda Vasilyeva & Daniel Baulon, président de l’ANCC.