Copropriétés et résidences urbaines de tourisme
Le phénomène se généralise depuis ces dernières années. Il s’agit d’investissements « pierre » couplés à des dispositifs de défiscalisation : le copropriétaire qui investit dans ce type de produit est tenu de déléguer l’exploitation commerciale de son bien à un professionnel du secteur para-hôtelier. Les résidences de services sont classées en plusieurs groupes : Résidences para-hôtelières, résidences pour étudiants, résidences médicalisées et résidences de tourisme classées. Ainsi une copropriété entière se retrouve gérée par un seul et unique exploitant.
En investissant dans ce type de produit : le copropriétaire adhère à un package. Il achète son lot en copropriété; puis signe en parallèle un bail commercial pour une durée minimale de 9 années avec un exploitant commercial présenté par le promoteur. Le bail signé est un bail commercial soumis à la législation des baux commerciaux (3/6/9 années). L’exploitant demande systématiquement de reproduire la phrase manuscrite de promesse de renouvellement du bail pour 9 années supplémentaires. Bien évidemment le bail est obligatoirement renouvelable pour la défiscalisation. Il y a en général une garantie de loyers impayées qui est mise en place. Un syndic est également mis en place via le promoteur pour gérer la copropriété; il s’agit la plupart du temps d’une entité juridique présentée par le groupe et faisant partie du même groupe chargé de la mise en vente des lots.
Le code de commerce va donc régir les relations entre l’exploitant commercial et le copropriétaire. La contrepartie est qu’il n’y a pas de charges de copropriété courante ni d’entretien à payer . Ces charges sont assumées par l’exploitant commercial dans le cadre de la gestion de la résidence. Les copropriétaires doivent payer uniquement la prestation du syndic, la police d’assurance, les honoraires éventuels d’avocat ou d’architecte en cas de nécessité.
Les problèmes commencent à surgir avec le temps : les loyers sont souvent payés en retard , voire impayés; les résidences se dégradent très vite. Les copropriétaires sont tenus d’être extrêmement vigilants . Le syndic mis en place via le groupe d’exploitation n’est pas neutre puisqu’il dépend du même groupe. Les copropriétaires qui réagissent sollicitent en général un syndic indépendant n’ayant aucun lien avec l’exploitant commercial. Puis certains exploitants ont tendance à mettre en place et généraliser un système de mutualisation des résidences pour compenser le faible remplissage de certains immeubles par rapport à d’autres. Ils tentent de négocier une baisse des loyers auprès des copropriétaires. Ils tentent de faire prendre en charge les travaux d’entretien des résidences par les copropriétaires alors que ces travaux demeurent à leur charge. La complexité du système est également liée au fait que les baux commerciaux ne sont pas rédigés de la même façon d’un copropriétaire à un autre. Les 1ers investisseurs pouvaient bénéficier d’une clause de règlement mensuel des loyers . Aujourd’hui cette clause est devenue trimestrielle et à terme échu. Les loyers étaient au départ indexés sur le coût de la construction qui a pris 40 % en 10 années. Puis sont à présent indexés sur l’indice des loyers.
Le législateur est intervenu en 2009 en faveur des investisseurs pour modifier le code de tourisme et contraindre l’exploitant à séparer les comptes des différentes résidences gérées par ses soins. L’exploitant est normalement tenu de communiquer à l’ensemble des copropriétaires un bilan de l’année écoulée, précisant le taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence. Dans la réalité, ce bilan n’est pas transmis. Les copropriétaires dénoncent souvent le système. Si une résidence fonctionne bien avec un taux de remplissage élevé. Elle ne profite en réalité qu’à l’exploitant. Au terme du bail, si le copropriétaire souhaite reprendre la maitrise de son bien, il sera tenu de verser une indemnité d’éviction. Il est impossible de casser le bail en cours car l’exonération de la TVA dans le cadre de cet investissement fiscal n’est réellement acquise qu’au bout de 20 années.
Certaines copropriétés se lancent dans l’aventure de l’autogestion lorsque le système de gestion classique ne fonctionne plus. Il faut réunir alors une certaine majorité de copropriétaires Une société d’auto-gestion sous forme de SAS est alors créée.
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Loi ALUR) est venue apporter apporter une modification importante pour les résidences de tourisme mais qui ne concerne que les résidences construites à compter du 1er Juillet 2014 : Les locaux à usage collectif composés d’équipements et de services communs ne peuvent faire l’objet d’un lot distinct vendu à un copropriétaire et font l’objet d’une propriété indivise . Le problème demeure pour les copropriétés édifiées avant le 1er Juillet 2014. Il est de coutume que le promoteur réserve la propriété de ces lots à l’exploitant . Ceci demeure un véritable problème. Quid en cas de cessation d’activité par l’exploitant ? La question demeure.
Les contentieux liés aux investissements dans les résidences de tourisme demeurent et il n’y a qu’à observer le WEB pour le constater. De nombreux investisseurs se manifestent via des sites, blogs, forums , associations pour échanger les expériences des uns et des autres. Nous mettons quelques liens en ligne :
Autogestion des résidences de tourisme
Enquête ouverte sur les résidences de tourisme
Avec la défiscalisation, l’État est doublement complice…
Blog de Martine Denoune, journaliste économique, spécialiste des placements
Selon la source du Syndicat national des résidences de tourisme : il y avait 2249 résidences de tourisme en France en 2014 représentant 188 110 lots.
C’est un véritable marché toujours en évolution. Ainsi « Village Nature » est le dernier gros projet récent de resort touristique d’ Europe qui s’apprête à sortir de terre en 2016 pour sa 1ère phase sur 180 Hectares. Il sera situé à quelques kilomètres d’Euro Disney, dans les forêts de Ferrières et de Crécy. Développée par les sociétés Euro Disney et Pierre et vacances-Center-parks, Villa nature comprendra de nombreuses activités de loisirs et de détente, ainsi que 2.500 cottages et appartements, un parc aquatique couvert de 9000 m2 en forme de pyramide et un lagon à ciel ouvert de 2500 m2.
Village et Nature
