Coproland
La vie dans la buildingsphere est animée par le quotidien de ses habitants. Les copropriétaires et les locataires souhaitent toujours gérer au plus vite une intervention urgente liée à une fuite d’eau dans l’immeuble ou à une panne de l’ascenseur ou du digicode , pouvoir déclarer un sinistre en ligne, écrire un courriel au gestionnaire ou signaler un problème de voisinage de façon interactive…
Dans la bibliothèque de la Buildingsphere :
on trouvera les documents essentiels qui vont permettre aux occupants de l’immeuble de fonctionner :
Le répertoire de tous les acteurs de l’immeuble : le gardien, les copropriétaires, les résidants, les gestionnaires, l’assureur, le plombier, l’électricien sans que cette liste soit limitative…
Le règlement de copropriété qui est la bible de l’immeuble et l’ouvrage de référence et va permettre de différencier les parties communes des parties privatives.
Les Parties communes :
Les Parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou à plusieurs d’entre eux.
Tout comme les parties privatives, il y aura toujours lieu de se référer au règlement de copropriété.
Sont des parties communes :
-> Terrains : Sols et cours – Parcs et Jardins
-> Les voies d’accès, les couloirs et escaliers
-> Les passages et corridors, les portes les desservant
-> le gros oeuvre de bâtiments : murs porteurs et dalles y compris de balcons, les coffres, gaines et conduits de cheminées.
-> les locaux des services communs
-> les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs.
“Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux”.
Le règlement de copropriété constitue la charte du groupe des propriétaires de votre immeuble. Il doit contenir des détails suffisamment précis pour éviter l’interprétation des principes à la convenance de chacun.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Le règlement de copropriété doit aussi définir les différentes catégories de charges et préciser la quote-part incombant à chacun des copropriétaires :
a) les charges spéciales. Elles concernent les services d’équipement collectif tels que l’ascenseur, le chauffage central, etc.
b) les charges générales. Elles comprennent toutes les charges autres que celles d’équipement. Elles font l’objet d’une répartition unique d’après les tantièmes de droit de propriété si l’immeuble ne comporte que des lots de même nature, ou si l’immeuble contient des lots d’affectations différentes, la répartition se fait d’après un tableau fixant la quote-part de chaque lot.
Sous réserve de certaines dispositions prévues par la loi, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire, peut être décidée par l’assemblée générale, statuant à la même majorité.
En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’appro- bation de l’assemblée générale statuant à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés à la réunion.
A défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas ci-dessus prévus, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition.
Les parties privatives
La porte d’entrée de l’appartement
Vous en avez l’entretien.
Vous ne pouvez en modifier l’aspect sans l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.
Les pièces de l’appartement
-> Les plafonds (plâtre – peinture)
-> Les cloisons de séparation des pièces (pas les murs porteurs)
-> les revêtements décoratifs (papiers, tissus, peintures)
-> Les châssis de fenêtres, la vitrerie
-> les Portes de communication (menuiseries et serrurerie)
-> Les volets, persiennes, stores, : l’accord de l’assemblée est nécessaire pour les installer ou les modifier
-> Les parquets ou revêtements de sol. Certains règlements de copropriété prévoient une autorisation préalable de l’assemblée en cas de substitution du revêtement d’origine par un autre ne présentant pas les mêmes qualités acoustiques et pouvant provoquer des nuisances
-> Les cheminées privatives
Le WC :
-> La cuvette
-> Le siphon
-> La tuyauterie et canalisations jusqu’à la chute
La Cave :
-> La porte (menuiserie et serrurerie)
-> Les cloisons : elles sont souvent mitoyennes à celles des voisins.
“Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réser- vées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé”.
“Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire”.
Sous la condition impérative de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble, chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties pri- vatives. Il peut également disposer librement de son lot.
Cette jouissance subit cependant une restriction : aucun copropriétaire ne peut s’opposer, même à l’intérieur de ses parties privatives, à l’exécution des travaux d’amélioration de l’immeuble, régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale et rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires, portant sur certains travaux d’amélioration, d’adjonction ou de suppression d’éléments d’équipements communs ou sur la mise en place d’un dispositif de fermeture organisant l’accès à l’immeuble. »
Les procès-verbaux des assemblées générales : L’assemblée générale est souveraine en matière de décisions des copropriétaires et de la vie de l’immeuble.
L’assemblée générale à laquelle vous serez invité, ainsi que tous les autres copropriétaires, est convoquée, en principe, par le syndic.
Sauf urgence, vous recevrez votre convocation au moins vingt- et-un jours avant la date de la réunion.
Peut-être aurez-vous des questions personnelles à inscrire à l’ordre du jour ? Vous pourrez parfaitement le faire en les notifiant au syndic pour qu’il les porte à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ou de la suivante si les demandes sont parvenues trop tard par rapport à l’envoi de la convocation.
Nous vous conseillons vivement d’assister à toutes les réunions, mais dans le cas d’impossibilité vous pourrez vous faire représenter par un mandataire.
Sauf exception, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes de parties communes.
Suivant la nature des décisions à prendre l’assemblée générale statue aux majorités ci-dessous énumérées :
– majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (administration courante),
– majorité de tous les copropriétaires même absents (décisions qui excèdent la simple administration),
– double majorité : majorité en nombre des membres du syndicat plus majorité des deux tiers des voix (décisions importantes).
L’assemblée générale peut à cette double majorité décider toute amélioration d’un ou plusieurs éléments existants, l’adjonction d’éléments nouveaux jugés indispensables (ascenseur par exemple).
Aucun des copropriétaires ne peut faire obstacle à l’exécution des travaux décidés, ni se soustraire à l’ acquittement de sa participation aux charges communes.
Enfin, c’est seulement à l’unanimité de tous les copropriétaires que peuvent être prises les décisions graves concernant en particulier l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.
De chaque assemblée générale, un procès-verbal est dressé. Il consigne les décisions prises.
Le syndic doit notifier dans les deux mois suivant l’assemblée par lettre recommandée avec avis de réception, les décisions de l’assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants (absents). Ceux-ci disposent de deux mois à compter de la date de notification pour contester lesdites décisions en introduisant, par voie judiciaire, une action en nullité.
Quelques livres, codes et ouvrages de droit de la copropriété …
Un rappel du budget annuel de l’immeuble réparti entre tous les copropriétaires ainsi que la surveillance des dépenses.
Les contrats et références de tous les fournisseurs réunis dans le carnet d’entretien de l’immeuble :
L’eau, L’Electricité, Le contrat de fermeture de la copropriété, le contrat de chauffage, le contrat avec le prestataire des relevés des compteurs d’eau, le contrat lié au fonctionnement du ou des ascenseurs, le ou la ou les gardiens, la Société Prestataire d’entretien, le plombier, l’électricien, le couvreur , le jardinier, la fermeture automatisée du portail, la commande de bips supplémentaires le cas échéant, l’assureur de la copropriété…
La charte du bon voisinage pour limiter les conflits entre les voisins
La vie dans la communauté immobilière impose le respect mutuel et la solidarité entre tous les copropriétaires du syndicat.
La propriété répond à une aspiration à peu près générale. Pour certains, c’est un acquis, un patrimoine dont la valeur est liée à une tradition familiale autant qu’à une valeur marchande. Pour les autres, acquérir un appartement ou une maison est une né- cessité : il faut pouvoir loger sa famille. La propriété est alors le fruit de nombreuses années de travail, et le recours à l’emprunt, de plus en plus inévitable, alourdit encore l’effort à fournir.
L’attachement à la propriété est lié aussi au goût de la liberté, de l’indépendance vis-à-vis des autres. Cette liberté et cette indépendance qui caractérisent la propriété ne se retrouvent que partiellement dans la copropriété.
La liberté du copropriétaire se heurte à toutes les obligations qu’imposent le partage de son bien avec ceux qui ont le même statut que lui et l’harmonie de leurs relations. Bien sûr, le copropriétaire peut disposer de son bien : l’habiter, le louer, l’hypothéquer ou le revendre, puisqu’il s’agit d’une propriété personnelle. Économiquement, cette situation présente donc un réel intérêt.
En revanche, les difficultés peuvent apparaître dans le fonctionnement même de la copropriété. Le copropriétaire est souvent mal informé de son statut, de ses droits et de ses obligations au moment de son acquisition. Son comportement inadapté peut provoquer des malentendus, des incompréhensions, parfois des erreurs graves.
Être copropriétaire, c’est posséder, avec d’autres, un immeuble. Deux différences majeures opposent le statut de la copropriété au régime de l’indivision : d’une part tous les copropriétaires ne peuvent se prévaloir de droits égaux et d’autre part chacun d’entre eux jouit d’un droit privatif sur une parcelle de l’immeuble. Ainsi le copropriétaire, d’après la loi du 10 juillet 1965, est réellement propriétaire d’une fraction de l’immeuble appelée «LOT» à laquelle est attachée une quote-part de «parties communes». Celles-ci sont constituées de l’ensemble des éléments communs à tous les copropriétaires (toitures, murs, escaliers, couloirs, etc.). Les «parties privatives» sont les fractions des bâtiments réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire. Ceci constitue, en droit français, ce qu’on appelle le «système dualiste».
Les copropriétaires doivent savoir que les parties communes ne leur appartiennent pas en propre et qu’ils ne peuvent en disposer comme ils l’entendent. Seule, une décision collective, conforme aux dispositions du règlement de copropriété, leur permet d’in- tervenir dans ce domaine.
De même pour les parties privatives : le copropriétaire ne peut y apporter les modifications qu’il souhaite sans tenir compte des incidences que celles-ci entraîneront pour les parties communes ou à l’égard de ses voisins.
Connaître les limites de sa liberté individuelle peut permettre à chacun de se comporter en «bon copropriétaire».
La copropriété contient, en fait, une notion de solidarité et de coresponsabilité.
Un nouveau copropriétaire entre dans une «communauté». Il devra vivre avec les autres, qui, ayant le même statut que lui, partageront avec lui l’avenir de leur immeuble. Il lui faut donc connaître, de préférence avant son acquisition, la destination de l’immeuble. Cette notion n’est malheureusement, ni très précise, ni immuable. Néanmoins, certaines caractéristiques générales permettent «d’identifier»
l’immeuble en copropriété : son standing, son confort, les activités qui y sont exercées par exemple. Le copropriétaire peut ainsi apprécier dans quelle mesure des changements ou des modernisations sont susceptibles d’être effectués sans occasionner des perturbations graves ou des modifications contraires à la «destination» de l’immeuble.
Il est indispensable de le savoir pour se préparer à la vie en copropriété.
Devenir copropriétaire, c’est s’engager à partager avec d’autres la disposition et l’avenir d’un lieu commun.
Vivre en copropriété requiert de la part de chacun un esprit de coopération et une bonne volonté à l’égard des autres occupants comme à celui du syndic.
Comme toute communauté, la copropriété a ses lois : certaines sont écrites, d’autres, implicites, relèvent du simple savoir-vivre.
Respecter les unes et les autres c’est garantir sa propre liberté comme celle de l’ensemble des copropriétaires.
Pour mieux agir et interagir … et responsabiliser tous les acteurs
toujours pour mieux communiquer …
A suivre …
