Etre copropriétaire à Shanghai (China)

Etre copropriétaire à Shanghai et en Chine en général  : Le droit de  propriété en Chine est inscrit dans la constitution  chinoise depuis  tout récemment (2004) et  a été consacré par une loi récente  de 2007…

 

Voici l’ interview d’un propriétaire  chinois (Pelé)  qui vit à Shanghai en Chine , rencontré lors d’un  très court séjour à Paris le  18 Novembre 2011 :

Interview

Buildingsphere : Bonjour Pelé : Pouvez vous  nous parler de votre  expérience de propriétaire à Shanghai; nous savons que  vous avez été propriétaire d’un appartement dans un immeuble à Shanghai  que vous avez  revendu par la suite; nous savons que vous êtes à présent propriétaire d’une maison dans laquelle vous vivez avec votre famille.

Pelé : Effectivement, j’ai possédé un appartement à Shanghai il y a  quelques années , je sais que la notion juridique de propriété (所有权 « suoyouquan » en chinois) est très différente en occident. J’ai effectivement vendu cet appartement et racheté une maison dans laquelle je vis  aujourd’hui avec mon épouse et ma fille.

Buildingsphere : La propriété en France notamment  recouvre  des droits essentiels qui s’exercent sur un bien meuble ou immeuble :

• le droit d’utiliser un bien (usus),
• le droit d’en recueillir les fruits (fructus),
• le droit d’en disposer librement (abusus).

En France, Le droit de propriété est un droit fondamental de l’individu . Qu’en est-il en Chine ?

Pelé : En Chine , la terre demeure la propriété de l’Etat ; l’acquéreur d’un terrain doit verser des frais de concession à l’état pour bénéficier d’un droit d’usage et il n’est pas possible de modifier l’usage sans accord du département administratif concerné; le droit d’usage des immeubles résidentiels est d’une durée de 70 ans. Ce droit est normalement renouvelable au moment de son expiration. La question demeure de savoir si le renouvellement de ce droit d’usage doit s’accompagner d’un nouveau versement des frais de concession et c’est là le problème car le législateur chinois n’est pas très clair sur ce point. A Shanghai, le prix du m2 est très élevé et aussi cher qu’à Paris en fonction des quartiers : entre 3000 et 7000 € le m2.

Le gouvernement chinois a également pris récemment  des mesures pour limiter l’accès à a propriété aux multipropriétaires; fin avril 2010, des mesures anti-spéculation ont été mises en place; ainsi un propriétaire qui possède  déjà 2  propriétés et souhaite en acquérir un 3ème, le  conseil des affaires de l’Etat invite les banques à être fermes en n’accordant pas de crédits à tout candidat multipropriétaire. Cette mesure s’applique aussi aux personnes qui veulent acquérir un bien dans une ville, mais qui, depuis un an au moins, n’y ont payé ni impôts ni cotisation sociale.

la Chine connaît  depuis ces dernières années une  très grande urbanisation. La plupart des immeubles bâtis sont des immeubles divisés en nombreux lots. Ces immeubles comportent souvent  de grands bâtiments avec appartements, escaliers, ascenseurs, ainsi que jardins, parkings, et chemins d’accès… Il s’agit des parties communes et des parties privatives.

La loi  sur « la propriété » de 2007 a donc reconnu une nouvelle propriété-composée qui s’apparente effectivement  à  la copropriété française, et porte en Chine le nom de    «  propriétés  distinctes  sur bâtiment divisé ».

  Buildingsphere : Qui gère ces immeubles ?

Pelé : Il s’agit de sociétés de gestion d’immeubles; les copropriétaires se réunissent lors de meetings pour prendre des décisions.

L ’assemblée  générale  est    une    assemblée délibérante dont tous les copropriétaires font partie, avec un nombre de voix proportionnel à  leurs parties privatives. Les décisions de l’assemblée générale sont prises avec un quorum et une majorité variables selon l’importance de la décision à prendre. Les copropriétaires ont aussi des obligations : paiement des charges, participation aux travaux…

Buildingsphere : On retrouve donc des points communs dans le droit français et le droit chinois  :
– Un droit de propriété  exclusif sur les parties privatives : selon l’article 70 de la loi de 2007, le copropriétaire a le même droit d’usage et de jouissance qu’un propriétaire ordinaire.

Pelé : Oui effectivement un copropriétaire peut également  disposer de son droit sur les parties privatives : il peut les vendre, les hypothéquer ou constituer un usufruit…    L ’article    71   impose  aussi au copropriétaire les obligations de respecter les intérêts des autres copropriétaires et de ne pas porter atteinte  à  la sécurité de l’immeuble lorsqu’il exerce son droit exclusif. C’est souvent le cas lorsqu’un copropriétaire fait des travaux dan son appartement.
– Mais Il existe  également un droit de propriété  indivis sur les parties communes : selon les articles 72 à 74 de la loi de 2007, chaque propriétaire possède sur les parties communes un même droit indivis d’usage et de jouissance ; en vendant sa partie privative, le propriétaire vend également sa quote-part sur les parties communes. Les contenus des parties communes sont fixés conformément à  la loi, ou à des conventions entre les promoteurs (vendeur) et les copropriétaires (acheteur), ou aux accords entre les copropriétaires, la loi étant partiellement supplétive de volonté.
– Un droit de créer et de participer à  l’assemblée générale des copropriétaires.

C’est  véritablement la 1ère  fois que la loi chinoise confère aux copropriétaires ce type de droit…
  Buildingsphere : En conclusion, la loi de 2007 sur les droits réels  est née grâce aux efforts des juristes et du législateur chinois. Le droit chinois consacre   la propriété privée  alors qu’elle n’était reconnue ni par le système impérial, ni par le régime communiste. La propriété privée  est à présent un droit inscrit dans la Constitution  chinoise depuis une réforme du 14 mars 2004. La  loi adoptée en mars 2007 protège aussi bien la propriété privée que la propriété publique, sauf dans le domaine de la terre qui appartient à l’État.

La loi de 2007  représente  donc un rapprochement considérable avec les droits occidentaux mais conserve également une forte spécificité chinoise – notamment dans les domaines concernant la terre et la propriété étatique

Merci beaucoup Pelé pour cette interview et bon voyage et retour à Shanghai …

Pelé : Merci à vous  également pour ce moment de partage très enrichissant… En espérant vous revoir à Shanghai la prochaine fois…

Actualité du droit chinois – Droit France Chine

Enquête sur les prix immobiliers en Chine  :

Prix du m² : Shenzhen, Shanghai et Wenzhou en tête d’un classement 2010
Elivecity.cn, une agence chinoise de marketing online, a publié début 2010 un classement des villes en fonction du prix moyen du mètre carré. A noter que ce classement est antérieur aux mesures de restriction contre les multipropriétaires prises ces derniers mois par le gouvernement chinois.

Shenzhen arrive en tête avec un prix moyen de 22 304 Rmb/m²; Shanghai en 2e position (20 186 Rmb/m²); Wenzhou (Zhejiang) en 3e (20 050 Rmb/m²). Pékin ne vient qu’au 4e rang, suivi de Hangzhou, Sanya, Ningbo, Xiamen, Guangzhou et Dalian.

La Chine et le Droit